Von der Garage zum Ferienhaus

Oktober 2015 | Die Welt | Fokus Geld

Von der Garage zum Ferienhaus

Immobilien sind derzeit stark nachgefragt. Doch nicht jedes Investment hält, was es verspricht.

Illustration: Nanna Prieler
Eike Schulze / Redaktion

Donald Trump tut es, Sheldon Adelson aus Las Vegas tut es auch oder die Familie Albrecht in Deutschland: Alle haben wenigstens einen Teil ihres Vermögens durch Immobilieninvestitionen geschaffen. Nun, nicht jedem wird das Glück vergönnt sein, mit Häusern ein Riesenvermögen aufzubauen – aber einen gewissen Wohlstand schon.


Das eigene Heim oder die Wohnung ist der Anfang. Hier bestimmt der Eigentümer die weitere Wert-entwicklung durch zeitgemäßes Instandhalten und Modernisieren. Dass dies eine gute Entscheidung ist, belegen die Zahlen von Statista.de. Lag im Jahr 1999 das private Immobilienvermögen der Deutschen bei Wohnbauten bei 2,56 Billionen Euro, so stieg dies bis 2013 auf knapp 3,9 Billionen Euro an. Trotz aller Wirtschaftskrisen vermehrte sich in dieser Zeit also das Vermögen um mehr als 50 Prozent. Die Zahlen machen deutlich, dass trotz aller Finanzkrisen Immobilien eine stabile Wertentwicklung zeigen. Das hat damit zu tun, dass die Wertentwicklung kaum von den Kapitalmärkten bestimmt wird.


Dementsprechend ist es auch nicht verwunderlich, dass Anleger und Investoren an dieser Assetklasse großes Interesse zeigen. Wer sein Vermögen mit Immobilien aufbauen will, braucht allerdings eine Strategie für den Erfolg. Denn ganz risikolos ist die Geldanlageform nicht. Investitionen in Teilen Ostdeutschlands oder in wirtschaftlich schwächelnde Regionen Westdeutschlands wie Harz, Eifel oder Teilen Frankens sind nicht erfolgsversprechend. Aber auch Toplagen haben ihre Tücken: Sie sind für Normalverdiener praktisch nicht zu bezahlen. Wichtig ist daher die Region, in der investiert wird. Teuer ist es in Hamburg, München, in Teilen Berlins, Frankfurt, Stuttgart, Düsseldorf und Köln, aber auch kleinere Städte wie Wiesbaden oder Heidelberg haben ihren Preis. Die Kaufpreise für vernünftige Wohnungen liegen hier meist bei mehr als 2.000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Die Vermietbarkeit in diesen Städten ist sicher sehr gut, jedoch lässt sich etwa in München schon eine Obergrenze bei den Mieten erkennen. Insoweit sollten Käufer genau prüfen, welche Mietrendite noch erzielbar ist.


Diese Bremse gilt jedoch nur eingeschränkt im Falle eines Verkaufes, hier scheint es eher so, dass durch ausländische Investoren die Kaufpreise noch weiter steigen. Weder groß im Fokus ausländischer noch deutscher Investoren sind eher kleinere gut aufgestellte Städte wie Wolfsburg, Mannheim, Erlangen oder im Osten die unterbewertete Stadt Chemnitz. Hinzukommen noch größere Städte wie Hannover oder Leipzig, die in Teilen noch einen Nachholbedarf bei Preisen trotz guter Wirtschaftslage haben. Begründet liegt dies in noch günstigen Kaufpreisen, guter Vermietbarkeit und Wachstumsperspektive bei den Mieten. Viele größere Städte bieten also gute Objekte zur Vermietung. Eine Nettomietrendite bis zu 5 Prozent ist realistisch. Zu kaufende Häuser oder Wohnungen sollten allerdings frei sein von größeren Mängeln, dazu gehören auch schwierige Wohnungsgrundrisse oder Instandhaltungsstau. Der Instandhaltungszustand lässt sich bei Bestandswohnungen aus den Protokollen der Wohneigentümerversammlungen erschließen, da auch zukünftige Vorhaben dokumentiert werden. Ein weiterer wichtiger Faktor ist die Miettreue: Besteht eine hohe Mieterfluktuation, so deutet dies entweder auf Probleme beim Gebäude oder bei den Mietern/Eigentümern hin, und dann ist Vorsicht geboten.


»Eine Investition in Büros, Gewerbeflächen oder Einzelhandelsimmobilien erfordert eine sehr gute Kenntnis des Marktes.«


Ein weiterer wichtiger Aspekt ist die Art der Immobilie, in die investiert werden soll. Die Auswahl reicht neben Wohnobjekten über gewerbliche bis hin zu Sonderimmobilien. Wahre Perlen verbergen sich manchmal im Segment Ferienwohnungen oder -häuser. Befinden sich diese in einer beliebten Urlaubsgegend, so kann durchaus eine Nettorendite von 7 bis 8 Prozent erzielt werden, solche Objekte stellen besonders in den einschlägigen Feriengebieten eine Alternative zur Dauervermietung dar. Eine gute Lage ist bei dieser Form der Vermietung für eine gute Auslastungsquote jedoch besonders wichtig. Allerdings schlägt sich dies auch in den Kaufpreisen nieder, welche sich nicht selten auf dem Niveau der großen Metropolen bewegen. Auf Norderney beispielsweise kosten Topimmobilien rund 10.000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Eine Alternative sind Ferienwohnungen in Kurorten. Aufgrund der dann noch höheren Auslastung und der meist geringeren Einstiegspreise können Eigentümer hier Renditen von mehr als 10 Prozent erzielen. Eine Investition in Büros, Gewerbeflächen oder Einzelhandelsimmobilien erfordert eine sehr gute Kenntnis des Marktes. Für Einsteiger eignet sich so ein Investment nicht. Wer jedoch über sehr gute Branchen- und Marktkenntnis verfügt, kann dann auch überdurchschnittliche Renditen erwarten.


Auch Sonderimmobilien sind interessant. Gerade in Städten stellen Garagen eine gute Geldanlage dar. Da der Parkraum immer knapper wird, können hier hohe Renditen erzielt werden, mit dem Vorteil, dass nicht die Kündigungsfristen für Wohnungen gelten. Wer nun lieber in kleinen Stücken vom Immobilienkuchen profitieren möchte, für den stehen Fonds und andere Wertpapiere bereit. Fonds erwirtschaften ihre Renditen aus Mieteinnahmen und der Wertsteigerung der Objekte. 3 Prozent Rendite sind momentan realistisch. Hier sollten Anleger darauf achten, dass ein Fonds, siehe Prospekt, nicht nur einige wenige Häuser im Portfolio hat, um so ein Klumpenrisiko bei der Geldanlage zu vermeiden. Alternativen zu Immobilien-Fonds sind entsprechende Zertifikate, Aktien oder andere Fondstypen wie Infrastrukturfonds. Manche dieser Anlageformen werden allerdings schon mehr vom Kapitalmarkt beeinflusst wie Aktien oder Zertifikate, die auf Indizes beruhen, das heißt, sie unterliegen auch stärkeren Schwankungen.


Neu auf dem Markt ist das Immobiliencrowdfunding. Dabei wird Geld zum einen für kulturelle Projekte eingesammelt, zum anderen aber auch, um beispielsweise Seniorenheime zu errichten oder Landgüter zu sanieren. Ähnlich wie bei geschlossen Fonds ist eine Mindesteinlage notwendig. Dafür erhält der Anleger bei diesen mehrjährigen Projekten eine Verzinsung auf sein eingesetztes Kapital und ist manchmal auch noch am Gewinn beteiligt.