»Wir bringen den Onlinehandel ins Zentrum«

Dank Onlinehandel und Same Day Delivery wandert die Logistik ins Zentrum der Städte. Logistikimmobilienentwickler Goodman liefert Lösungen.
Christof Prange Geschäftsführer, Goodman Deutschland
Christof Prange Geschäftsführer, Goodman Deutschland
Goodman Deutschland Beitrag

Herr Prange, lassen Sie uns über den Handel der Zukunft sprechen. Wie sieht er aus – welche Entwicklungen zeichnen sich ab?
Wenn man sich mit der Zukunft beschäftigt, ist es sinnvoll, auch mal einen Blick zurückzuwerfen. Handel befindet sich immer im Wandel. Wir haben uns schon sehr früh mit neuen Formen des Handels beschäftigt – also mit E-Commerce. Der hat in Deutschland mit großen Fulfillment-Centern in peripheren Lagen begonnen. In den Bau dieser Zentren sind wir früh eingestiegen und sie haben nach wie vor ihre Berechtigung. Doch die Welt des Onlinehandels ist dynamisch und von einem großen Verdrängungswettbewerb geprägt: Wer das attraktivste Lieferversprechen macht, generiert mehr Umsätze. Und der Onlinehandel hat irgendwann das Lieferversprechen „Same Day Delivery“ abgegeben. Ich erinnere daran, dass man früher auf Amazon-Bestellungen zwei Wochen gewartet hat! Und jetzt sprechen wir immer häufiger von „Same Hour“ oder „Quick Delivery“. Damit versucht der Onlinehandel dem stationären Handel Geschäft abzunehmen. Nicht über mehr Umsatz pro Einkauf – wir kaufen ja nicht mehr, weil wir online bestellen, sondern wir kaufen online, weil es bequemer ist. Damit diese Lieferversprechen überhaupt abgegeben werden können, muss die dahinterstehende Logistik näher an den Kunden rücken. Wir begleiten unsere Kunden – die Onlinehändler – auf ihrem Weg zum Kunden, indem wir von der Peripherie und den großen Verteilzentren weg immer kleinteiliger und immer urbaner bauen. Wir sind jetzt im Zentrum der Städte aktiv, mit sogenannten Last Mile Delivery Stations. Das sind keine Lager mehr, sondern kleine Umschlagspunkte, bei denen es darum geht, den Kunden die bestellte Ware schnellstmöglich zuzustellen.


Ihr Geschäftsmodell hat sich also verändert?
Ja, und zwar dahingehend, dass wir in urbanen Lagen, wo Menschen versorgt werden wollen, Immobilienlösungen vorbereiten. Das ist schwieriger als in der Vergangenheit – da konnten Sie in der Peripherie grüne Wiesen bebauen. Heute braucht Logistik weiterhin Raum und größere Flächen – aber der Onlinehandel möchte sich am liebsten in der Innenstadt ansiedeln, weil er da verbrauchernah im Zentrum des Geschehens ist. Wir haben heute vollkommen neue Herausforderungen, Standorte und Immobilien zu aktivieren und anzubieten.

Sie haben es gesagt: Logistik braucht Raum. Wo kommen die Flächen her?
Sie sprechen den stärksten Pain Point in diesem ganzen Prozess an – die Verfügbarkeit von Land. Da müssen Sie im urbanen Raum fragen: Wo wohnen die Endkunden, was bestellen sie, wie sind die Verkehrsverhältnisse? Wir sprechen hier von einem Center of Gravity – also Schwerpunktstandorten, wo zum Beispiel die Verkehrsinfrastruktur so beschaffen ist, dass ich von dort aus ein maximales Absatzgebiet versorgen kann. Diese Flächen sind in der Regel jedoch bereits besetzt. Für uns als Logistikimmobilienentwickler sind daher zum Beispiel brachgefallene Gewerbestandorte eine Lösung. Diese Brownfields kaufen wir auf, revitalisieren sie und bebauen sie flächeneffizient.

Können Sie die Herausforderungen bei der Nutzung von Brownfield-Flächen näher beschreiben?
Grundsätzlich ist das ein sehr aufwändiger Prozess. Auf vielen Gewerbeflächen finden sich Kampfmittel und Altlasten, das heißt, der Standort muss dekontaminiert und abgetragen werden. Manche der früher verwendeten Baumaterialien gelten heute als Schadstoffe, was den Abriss erschwert und teuer macht. Und dann gilt natürlich: Im Zentrum sind die Grundstücke kleiner. Trotzdem brauchen Sie Fläche. Um diese wirtschaftlich sinnvoll entwickeln zu können, müssen Sie mehrgeschossig bauen. Andere stapeln Wohnungen, Büros oder Handelsflächen. Wir stapeln die Logistik. Mehrgeschossigkeit ist eines unserer großen Themen.

Welche Herausforderungen ergeben sich von Kundenseite?
Unsere Kunden, also die Logistikbranche, hat alles – nur keine Zeit. Für die immer komplexer und kleinteiliger werdenden Lieferketten braucht es urbane Umschlagplätze, die in kurzer Frist zur Verfügung stehen. Wir als Immobilienentwickler arbeiten deshalb in vielen Fällen spekulativ. Wir suchen günstig gelegene Brachflächen und entwickeln sie, ohne dass schon klar ist, welcher Onlinehändler sich dort später ansiedelt. In den Diskussionen mit den Kommunen zum Baurecht wird es aber oft schwierig, wenn noch nicht „Ross und Reiter“ benannt werden kann. Nach wie vor herrschen Vorbehalte gegenüber der Ansiedlung eines Logistikstandortes in der Innenstadt.

 

Ein revitalisiertes Brownfield, gut angebunden, in die Höhe gebaut: eine Delivery Station für die letzte Meile, geplant von Goodman
Ein revitalisiertes Brownfield, gut angebunden, in die Höhe gebaut: eine Delivery Station für die letzte Meile, geplant von Goodman

Wie begegnen Sie dem?
Zum einen verweisen wir auf die Nachhaltigkeit. Statt die Innenstadt von der Peripherie aus mit Dieselfahrzeugen zu versorgen, ist es viel sinnvoller, die letzte Meile endkundennah und zum Beispiel mit Elektrofahrzeugen zu versorgen. Zum anderen: Die Menschen in den Städten möchten nun einmal so bequem wie möglich einkaufen. Und das bedeutet heute immer öfter online und „Quick Delivery“. Diesem Lifestyleanspruch der Bürger müssen die Kommunen im Rahmen der Daseinsvorsorgeplanung Rechnung zollen. Nicht zuletzt, um bestehende urbane Räume weiterhin attraktiv zu halten. Gemeinsam mit den Kommunen und unseren Kunden aus der Logistikbranche möchten wir unsere jahrzehntelange Erfahrung im Kontext dieser Gemengelage einbringen. Wir möchten perspektivisch Flächen für die urbane Logistik erschließen, damit sie zeitnah zur Verfügung stehen, wenn sie gebraucht werden. Das halten wir im Sinne aller Akteure für alternativlos. Sprechen Sie uns dazu gerne an.

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