Von Aktien bis Zinsen

Februar 2021 | Die Welt | Geld

Von Aktien bis Zinsen

Investieren in Immobilien: Ein kleines ABC.

Illustrationen: Jasmin Mietaschk
Axel Novak / Redaktion

Im aktuellen Niedrigzinsumfeld verlieren viele Geldanlagen an Renditechancen und Beliebtheit. Kein Wunder, dass Immobilien angesichts dieser Rahmenbedingungen  attraktiver werden. Immobilieninvestoren können mit hohen Wertsteigerungen rechnen: Die Nachfrage ist hoch, das Geld derzeit billig – und überhaupt, wer träumt nicht vom inflationssicheren, langfristigen Vermögen? Investitionen in Immobilien sind nicht nur für vermögende Menschen möglich, sondern dank digitaler Plattformen auch für Kleinanleger. Es gibt viele Möglichkeiten, in Immobilien zu investieren.

 

Aktien in Immobilien

Mit Anteilsscheinen an Unternehmen aus der Immobilienbranche profitieren Sie von möglichen Gewinnen in der Branche. Große Bauingenieurfirmen, Immobilienmakler, Wohnungsbaugesellschaften oder professionelle Hausverwaltungen geben diese Anteile aus. Allerdings sind Immobilienaktien mittlerweile relativ teuer. Weitere Steigerungen sind ungewiss. Auch schwankt der Kurs der Papiere stark.

 

Anleihen an Immobilien

Dabei handelt es sich um normale Schuldverschreibungen, die in der Regel durch Grundpfandrechte besichert sind. Während nämlich  Immobilienaktien als Eigenkapital des Unternehmens gelten, sind Anleihen Fremdkapital. Das bedeutet: Sie sind vor allem für erfahrene Anleger geeignet, die Risiken gut einschätzen können. Denn das Verlustrisiko kann bei Anleihen hoch sein.

 

Crowdinvesting

Neuerdings können Investoren Geld als „Crowd“ in eine Immobilie stecken. Das lohnt sich, wenn man statt viel Kapital für eine Immobilie wenig Kapital im Verbund mit vielen anderen Privatanlegern in Bauprojekte stecken möchte. Das funktioniert bereits mit kleinen – oft schon zweistelligen – Beträgen. Die Zinsen können attraktiv sein. Risiken sind schlechte Objekte und die fehlende Möglichkeit, die Beteiligung wieder abzustoßen. Geht das Projekt schief, bekommen meist erst die großen Kreditgeber ihr Geld zurück. Crowd-Anleger werden oft nachrangig behandelt.

 

Eigenkapital

Wer hat, dem wird gegeben – diese Regel gilt auch im Immobiliengeschäft. Denn steigende Kaufpreise führen zu mehr benötigtem Eigenkapital. Die aktuell niedrigen Zinsen machen das Ansparen schwieriger. Nach Berechnungen des Forschungs- und Beratungsinstituts Empirica schafft es derzeit nur jeder zwanzigste Haushalt, der in eine Immobilie investieren will, 25 Prozent Eigenkapital und rund zehn Prozent für Kaufnebenkosten aufzubringen. Vor zehn Jahren war es noch fast jeder zehnte. Hilfreich sind Erbschaften oder finanzielle Rücklagen der Eltern.

 

Eigennutzung

Die häufigste Art, in eine Immobilie zu investieren, ist sie zu kaufen, um darin zu wohnen. Das Eigenheim gilt zu Recht als Teil einer guten Altersvorsorge. Die heute niedrigen Zinsen begünstigen die Konditionen für Immobilienkredite, von Zins über Laufzeit bis Tilgung. Wer später auszieht, tilgt die Darlehen mit Mieteinnahmen. Aber es gibt Risiken. Viel Kapital des Sparers ist in einer Immobilie gebunden. Die Kosten für Kauf, Verwaltung und Instandhaltung sind hoch. Außerdem gilt: Eigentum verpflichtet. Wer Sitzungen einer Eigentümergemeinschaft miterlebt hat, weiß, wie mühsam dieser Grundsatz sein kann. Weitere Risiken sind die künftige Wertentwicklung. Niemand kann heute garantieren, dass die Preise weiter steigen und die Immobilie später gewinnbringend verkauft werden kann.

 

Erschwinglichkeit

Kann ich mir eine Immobilie leisten? Der Immobilienverband IVD erstellt regelmäßig einen so genannten Erschwinglichkeitsindex. Demnach soll die Haushaltsbelastung durch  den Immobilienerwerb nicht mehr als 25 Prozent betragen und  inklusive Wohnnebenkosten und Rücklagen unter 35-40 Prozent des Haushaltseinkommens liegen. Die gute Nachricht: Bislang steht der Erschwinglichkeitsindex auf grün. Die schlechte Nachricht: Das gilt nur, solange Baukindergeld gezahlt wird. Danach (2023) wird es für Familien schwierig.

 

Immobilienfonds

Solche Fonds bieten Investoren häufig einen Einstieg bereits mit niedrigen Beträgen an.  Investoren können zwischen offenen und geschlossenen Fonds wählen. Offene Immobilienfonds investieren in viele Immobilien und oft in zunehmender Höhe. Der Vorteil ist, dass der Investor seine Anteile meist einfach verkaufen kann. Der Nachteil ist jedoch, dass man bei offenen Fonds immer in ein großes Portfolio an Immobilien investiert. Geschlossene Immobilienfonds hingegen investieren meist in ein oder zwei Objekte. Sind alle Anteile verkauft, werden sie geschlossen. Der Investor hält seine Fondsanteile bis zum Ende der Laufzeit. Nachteil: Oft eine hohe Mindestanlage und lange Laufzeiten sowie oft hohe Nebenkosten.

 

Tokenisierung

Für Kleinanleger ist es schwierig, sich mit wenig Geld an großen, renditestarken Anlageobjekten zu beteiligen. Digitale Plattformen bieten dagegen Anlegern mit wenig Geld Anteile an Immobilien. Dies funktioniert über die Tokensierung: Dabei werden Vermögenswerte über digitale Sicherungsverfahren wie die Blockchain als so genannte Tokens präzise abgebildet und wie Eigentum gehandelt. Vorteil: Wenig Eigenkapital ist nötig. Nachteil: Wer kein technisches Verständnis für die digitalen Chancen mitbringt, der lässt sich leicht übertölpeln.

 

Wertsteigerung

Wertsteigerungen realisieren Sie bei Immobilien erst dann, wenn Sie verkaufen (oder beleihen). Die Frage ist, ob der spätere Verkauf tatsächlich die angestrebte Rendite bringt. Mehrere Faktoren beeinflussen die Wertsteigerung. In ein paar Jahren verkaufen die Babyboomer, die in den Ruhestand gehen, ihre Immobilien. Unklar ist, wie dieses massive Angebot den Markt beeinflusst. Außerdem sinkt mancherorts die Nachfrage: Die Wohneigentumsquote in Deutschland ist gesunken, weil Nachwuchs fehlt. Familien werden seltener oder später gegründet. Hinzu kommen die Landflucht und höhere Mobilitätsanforderungen im Beruf. All das macht die Entscheidung für eine Immobilie nicht einfacher.

 

Zinsen

Noch nie waren Kredite und Hypothekendarlehen so günstig wie heute. Doch die Zinsunterschiede sind immer noch enorm. Ein Zinsvorteil von einem halben Prozentpunkt macht bei einem
200 000-Euro-Darlehen mit 20-jähriger Zinsbindung rund 22 000 Euro Zinsen aus! Investoren sollten den Effektivzins vergleichen und flexible Rückzahlungen vereinbaren.