Das größte Abenteuer unserer Zeit

In vielen Städten Deutschland suchen Menschen Mietwohnungen. Aber auch der Traum vom Eigenheim ist nach wie vor groß. „Insgesamt haben 80 Prozent der Deutschen den Wunsch nach Wohneigentum,” sagt Rebecca Scheidler, Geschäftsführerin des Immobilienfinanziers Engel & Völkers Finance Germany.

Doch die Branche kriselt, derzeit stocken Bauprojekte oder werden ganz abgesagt: Die Gemengelage aus gestiegenen Zinsen und Materialkosten machen den Bau teurer. Sogar große Wohnungsbauunternehmen verzichten auf Neubauprojekte und setzen eher auf Sanierung und Modernisierung, oder den Ausbau von Dachgeschossen. Dabei ist der Bedarf enorm: Fachleute rechnen vor, dass in Deutschland bis zum Jahr 2025 eine Million Wohnungen fehlen könnten. 

Dennoch ist der Aufbruch in die eigene Wohnung oder das eigene sanierte oder neu gebaute Haus immer noch möglich und reizvoll. Viele Bauträger verzeichnen eine größere Nachfrage nach Eigenheimen: Die gestiegenen Energie- und Lebenshaltungskosten machen besonders energieeffiziente Neubauten interessant.

Zwar scheuen viele Menschen vor allem die finanziellen Belastung eines Kaufs –  laut dem Hamburgischen Weltwirtschaftsinstitut kostete eine nach 2020 fertiggestellte Immobilie in Großstädten teilweise fast doppelt so viel wie eine vergleichbare Bestandsimmobilie. Bundesweit zahlten Käufer im Durchschnitt für eine 70 Quadratmeter große neu errichtete Wohnung mehr als 115.000 Euro mehr als für eine gleich große Wohnung aus dem Bestand. Doch langfristig zahlt sich die eigene Immobilie aus: Als Altersvorsorge, als Anlageobjekt oder als emotionaler Anker.   

Wer sich nun für den Bau des eigenen Hauses oder einer Wohnung entscheidet, darf sich als Pionier fühlen: Er bricht auf zu einem der großen Abenteuer dieser Zeit. Bauvorhaben sind extrem komplex.Von der Finanzierung bis zum Einzug sind viele Etappen zu bewältigen; viele Parteien müssen zusammengebracht werden. Schon vor dem Kauf eines Hauses oder einer Wohnung geht es um grundlegende Entscheidungen: Wer direkt bei einem Bauträger kauft, spart oft Arbeit und Zeit, weil er um viele Planungsfragen herum kommt. Auch bieten einige Bauträger die Finanzierung mit an, allerdings lohnt sich der Vergleich mit den Konditionen anderer Geldinstitute. Ein weiterer Vorteil: Beim Kauf muss der Preis für eine Bauträgerimmobilie nicht im Voraus beglichen werden, sondern je nach Baufortschritt. Dennoch verlangen Bauträger oft vor Abschluss des Kaufvertrags einen Nachweis über Eigenkapital und Bankkredit.
 

Welche Kosten fallen an?

Dafür locken Bauträger gern mit einem Gesamtpreis. Auch hier lohnt sich das genaue Hinschauen: Ist der Keller inbegriffen? Was kosten Zusatzwünsche? Welche Norm erfüllt die Dachdämmung? Sind auch alle Erschließungs- und die Deponiekosten für den Aushub enthalten?

Grundsätzlich fallen neben dem Festpreis noch Nebenkosten wie zum Beispiel die Notargebühren oder die Grunderwerbsteuer an. Je nach Bundesland können sie sich auf bis zu 15 Prozent des Gesamtpreises belaufen. Auch die Finanzierung ist kompliziert: Weil die Banken heute einen höheren Eigenanteil als noch vor Jahren verlangen, benötigen potenzielle Bauherren oder Käufer Rücklagen für Nebenkosten und andere Wünsche. Ein Tipp vor dem Kauf: Sinnvoll ist eine Berufsunfähigkeitsversicherung oder eine günstigere Risiko-Lebensversicherung für künftige Hausbesitzer. Verstirbt einer der Hausfinanziers, sind zumindest die Raten für die Baufinanzierung gesichert. Um zu vermeiden, dass der Bauträger in der Bauzeit Insolvenz anmeldet, sollte der Käufer auf einer Bürgschaft bestehen, mit der die Bank des Bauträgers im Falle der Insolvenz haftet. Möglich ist auch, die Bonität des Bauträgers prüfen zu lassen, das kostet bei einer Wirtschaftsauskunft rund 200 bis 300 Euro.

Sonderwünsche in der Bauzeit oder unvorhergesehene Arbeiten sind teuer. Deshalb sollten künftige Hausbesitzer mit einem großzügigen Puffer planen, denn die Kosten können weiter steigen – im Sommer 2023 haben sich zum Beispiel Mauerarbeiten laut Statistischem Bundesamt gegenüber 2022 um 5,3 Prozent verteuert und Erdarbeiten um 7,6 Prozent. Auch Dachdecker wollten dieses Jahr 7,2 Prozent mehr Geld als im Vorjahr. 
 

Günstig bauen mit der Muskelhypothek

Haben die Arbeiten am Bau begonnen, kann eine Muskelhypothek die Kosten verringern. Durch Eigenleistungen des Bauherren, von Familienmitgliedern oder Freunden sind Einsparungen um bis zu 25.000 Euro möglich. Bis zu einem bestimmten Grad erkennen die Banken das sogar als Eigenkapital an. Ungelernte Handwerker übernehmen Maler-, Tapezier-  und Bodenarbeiten oder dämmen das Dach von innen. Arbeiten am tragenden Mauerwerk, Dach oder Strom und Wasser dagegen sollten professionelle Handwerker ausführen. 

Sind die Arbeiten abgeschlossen, ist die Bauabnahme für Nachbesserungen und die Gewährleistung entscheidend. Ein unabhängiger Gutachter oder Sachverständiger kann prüfen, ob Leistungen ordnungsgemäß erbracht wurden. Erst dann steht dem problemlosen Umzug ins neue Heim nichts mehr im Weg.  

Viele dieser Hinweise sind auch dann gültig, wenn es darum geht, ein altes Haus oder eine Wohnung zu kaufen und zu sanieren. Ist die Bestandsimmobilie grundsätzlich in Ordnung und stimmen die baulichen Gegebenheiten und Raumgrößen, dann ist ein altes Haus oft preiswerter. 

»Irgendwann ist der letzte Dübel versenkt, die letzte Fuge verputzt und der letzte Lichtschalter angeschlossen.«

Allerdings können die Renovierungskosten hoch sein, das hängt vom Alter, der Instandhaltung der Immobilie sowie von den Baumaterialien ab. Insbesondere bei älteren Gebäuden, in die wenig investiert wurde, sind mehr und teurere Maßnahmen notwendig. Fallen keine besonders aufwändigen Kosten an, sind für die Komplettsanierung eines Altbaus etwa 400 Euro bis 600 Euro je Quadratmeter Wohnfläche fällig.

Doch für einen Laien ist der Zustand schwer abzuschätzen, denn viele Schäden sind nicht mit bloßem – oder ungeschultem – Auge zu erkennen. „Oftmals geben schon Kleinigkeiten Hinweise auf gravierende Bauschäden“, rät beispielsweise Architekt Volker Schmidt im Gespräch mit der Zeitschrift Schöner Wohnen. „Zum Beispiel sind in Kellerräumen rostige Nagelköpfe an Fußleisten ein Indiz für zu hohe Feuchtigkeit, Spalten zwischen Dielen und Fußleisten deuten auf Schäden von Balkenköpfen hin, und Feuchteflecken im Brüstungsbereich entstehen oftmals bei Fehlstellen der Abdichtung zwischen Fensterrahmen und Mauerwerk.“ 

Deshalb ist ein Baugutachter hilfreich, der tiefergehende Schäden erkennt. Das anfallende Honorar ist gering im Vergleich zu möglichen Folgekosten. Vor dem Kauf einer gebrauchten Immobilie zeigt der Blick ins Grundbuch, ob Ansprüche Dritter bestehen oder Anbauten gar nicht erwähnt werden. Das kann teuer werden, denn hier haftet der neue Besitzer. 

Nun muss die Reihenfolge von Sanierungen von außen nach innen sorgfältig ge­plant werden. Bei den Angeboten von Baufirmen und Handwerkern helfen Vergleichsangebote, die Kosten im Griff zu behalten. Auf die Außenarbeiten an Fassade und Dach folgen Fenster und Türen, dann Heizung, Wasserrohre und Elektro, bevor der Innenausbau beginnt. Wichtig ist: Wer sein Vorhaben staatlich fördern lassen will, muss mit den Sanierungsarbeiten warten, bis die Förderung bewilligt worden ist. Außerdem muss die Wohnung oder das Haus bei einer Förderungen für mehr Energieeffizienz nach der Sanierung im Zweifel hohe Anforderungen erfüllen.

Irgendwann jedoch ist der letzte Dübel versenkt, die letzte Fuge verputzt und der letzte Lichtschalter angeschlossen. Dann steht der Umzug an – voller Freude aufs neue Heim. Allerdings ist dieses letzte große Abenteuer unserer Zeit, der Weg zum Eigenheim, noch lange nicht zu Ende: Haus und Wohnung müssen nun instand gehalten werden. Doch das ist eine andere Geschichte.