Traum vom Eigenheim

Vom Zinsschock sprachen viele Kolleginnen und Kollegen, weil sich potenzielle Immobilienbesitzer beim Kreditgespräch mit ihrem Immobilienfinanzierer erstmals mit einem Phänomen auseinandersetzen mussten, was nach zehn Jahren Abstinenz komplett in Vergessenheit geraten war: steigende Zinsen. Alleine seit Januar dieses Jahres haben sich die Bauzinsen vervierfacht. Für zehnjährige Immobilienkredite wurden zum Teil rund vier Prozent veranschlagt, was bei den monatlichen Raten schnell mehrere hundert Euro ausmachen kann.

Wer also gerade noch mit dem Kauf einer Eigentumswohnung oder eines Eigenheims geliebäugelt hat, musste plötzlich ganz neu rechnen. Entsprechend ist auch das Neugeschäft mit Immobiliendarlehen an Privathaushalte eingebrochen, zeigen Zahlen der Beratungsfirma Barkow Consulting – Minus 28 Prozent im September 2022 im Vergleich zum Vorjahresmonat. Das Neugeschäftsvolumen läge mit 16,1 Milliarden Euro auf dem niedrigsten Stand seit 2014.

Was man an dieser Stelle wissen muss: Der Immobilienmarkt ist auch in seiner Anpassungsfähigkeit sehr „immobil“. Angebot und Nachfrage gleichen sich also nicht wie beispielsweise bei den Aktienmärkten zeitnah an, sondern immer mit Verzögerung. Entsprechend langsam fallen die Immobilienpreise – aber sie fallen. Der Immobilienpreisindex des Verbands der Pfandbriefbanken, vdp, verzeichnete im dritten Quartal den ersten Rückgang seit elf Jahren – und das trifft selbst gefragte A-Lagen in Deutschland wie Berlin und München.

Im Prinzip würde damit der Traum von der eigenen Immobilie auch wieder in greifbare Nähe rücken. Denn wenn die Zinsen steigen, die Immobilienpreise dafür fallen, ist es durchaus realistisch, ein passendes Objekt zu finden. Ganz so einfach ist es jedoch nicht. Wie weit die Immobilienpreise fallen, darüber sind sich die Experten derzeit uneins. Denn neben potenziellen Eigenheimbesitzern mischen vor allem ausländische wie inländische Investoren auf dem Immobilienmarkt mit und stützen mit ihrem Kapital die Preise. Hinzu kommen die gestiegenen Baukosten, weshalb gerade bei Neubauprojekten nicht mit einem deutlichen Preissturz zu rechnen ist. Entsprechend breit sind auch die Prognosen – von „leicht nachlassenden Preisen“ ist beispielsweise bei der Bundesbank zu lesen, während DIW-Experten bis zu zehn Prozent bei Eigentumswohnungen und Eigenheimen für möglich halten. Und dann kommt es natürlich auch noch darauf an, wo man kaufen möchte. Das klassische Eigenheim mit 150 Quadratmetern Wohnfläche und 800 Quadratmetern Grundstück liegt im Bundesdurchschnitt zwischen 320.000 und 360.000 Euro. In Städten wie München muss man laut dem Portal Immowelt hingegen 10.420 Euro pro Quadratmeter, in Berlin immerhin noch 5.712 Euro pro Quadratmeter einkalkulieren.

Bleiben wir jedoch beim Durchschnitt: 350.000 Euro für ein Eigenheim. Hinzu kommen noch Kaufnebenkosten von rund zehn Prozent, was die Summe auf 385.000 Euro erhöht. Bei der aktuellen Zinsentwicklung ist es zudem ratsam, 20 bis 30 Prozent Eigenkapital beizusteuern. Das wären also noch einmal 70.000 bis 105.000 Euro, die man an liquiden Mitteln zur Verfügung haben sollte. Denn in der aktuellen Phase ist eine Finanzierungszusage bei wenig bis keinem Eigenkapital kaum realistisch. Auch die finanzierenden Banken schauen genauer hin, beziehen beispielsweise höhere Lebenshaltungskosten für die Kreditnehmer in ihre Berechnungen ein. Zudem fließt die Gefahr einer Rezession und ein damit verbundener potenzieller Jobverlust in die Überlegungen der Banken mit ein. Wenn überhaupt, ist eine Finanzierungszusage ohne Eigenkapital nur in Kombination mit einem deutlich höheren Zins möglich – und hier sollten Käufer dann mit dem ganz spitzen Bleistift rechnen, ob die monatlichen Belastungen überhaupt zu stemmen sind.

»Check24 berichtet bereits von leicht sinkenden Bauzinsen.«

In all diesem Grau gibt es aber auch erste Lichtblicke. Check24 berichtet bereits von leicht sinkenden Bauzinsen knapp unterhalb der Drei-Prozent-Marke. Und von der Interhyp heißt es, dass einige Banken ihre Anforderungen an die Mindesttilgung heruntergesetzt hätten. Unterm Strich bleibt jedoch festzuhalten, dass in der aktuellen Phase wirklich nur die Menschen eine eigene Immobilie finanzieren können, die über die nötige Kapitaldecke verfügen. Das gilt vor allem vor dem Hintergrund, dass die wirtschaftlichen Prognosen für die kommenden Jahre eher verhalten aussehen. Bis dahin bleibt aber noch eine Option: Sparen, um Eigenkapital und Kaufnebenkosten dann vielleicht in ein paar Jahren zur Verfügung zu haben. Und hier sind steigenden Zinsen wiederum eine gute Nachricht – vor allem, wenn die Sparambitionen sich in Richtung des Kapitalmarktes orientieren