Betongold für alle

Immobilien gelten trotz der aktuellen Stagnationsphase als krisensicher. Offene Immobilienfonds und REITs können eine interessante Alternative zu Haus oder Eigentumswohnung sein.

Illustration: Iza Buleczka
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Andrea Hessler Redaktion

Historische Gemäuer wie die Villa Aurora in Rom, ein Luxus-Apartment im Londoner Nobel-Stadtteil Knightsbridge, ein Penthouse mit Blick über den Central Park in New York – für High-End-Immobilien werden häufig dreistellige Millionenbeträge bezahlt. Doch auch Mega-Deals stehen nicht immer unter einem guten Stern. Um die Villa Aurora stritten sich Erben, bis schließlich ein Richter die Versteigerung anordnete. Die ging mehrfach schief; kein Käufer bot den horrenden Preis von 354 Millionen Euro, trotz eines originalen Deckengemäldes des italienischen Barockmalers Caravaggio.

Zoff in Bel Air

Auch In Bel Air, Heimat vieler Stars und Superreicher in Los Angeles, gibt es Zoff. Villenbesitzer überziehen den Investor Mohamed Hadid, Vater der Models Bella und Gigi, wegen seiner gigantischen Bauvorhaben mit Prozessen. Die Nachbarn fürchten Erdrutsche und Schlammlawinen. Aber auch kleinere Immobilien können die Nerven belasten. Pfuschende Handwerker, zerstrittene Eigentümergemeinschaften, Mietausfälle und ständig neue Vorschriften, die teure Baumaßnahmen für Energiesparen und Sicherheit erfordern, können die Freude am Immobilieninvestment erheblich mindern.

Trotzdem zählen Immobilien hierzulande aktuell noch zu den beliebtesten Anlageklassen, für die Käufer gerne tief in die Tasche greifen. Laut Häuserpreisindex des Statistischen Bundesamtes haben sich die Durchschnittspreise für Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen zwischen 2010 und 2020 um rund 65 Prozent erhöht. Baugrundstücke wurden sogar um 102 Prozent teurer. Werden die Metropolen zu teuer, wird das Umland attraktiver. Viele Interessenten würden sich heute für ländliche, klein- und mittelstädtische Lagen entscheiden, berichtet zum Beispiel die Bausparkasse Wüstenrot.

Mehr als 316 Milliarden Euro haben private Wohnungsbaufinanzierer im Jahr 2021 ausgezahlt, wie der Verband der Privaten Bausparkassen meldet. Der Boom schien bis ins Jahr 2022 hinein nicht zu enden. Doch jetzt scheint die Party vorbei zu sein. So berichtet das ifo-Institut, dass viele Bauherren ihre Aufträge stornieren. „Die Größenordnung ist vergleichbar mit dem Corona-Schock im Frühjahr 2020“, sagt ifo-Forscher Felix Leiss. Bauherren fürchten weiter explodierende Material- und Energiepreise und steigende Zinsen. Da sind Projekte, die in der Krise starten und sich über Jahrzehnte erstrecken, für viele Menschen zu riskant.

Eine Alternative zu Bau oder Kauf einer Einzelimmobilie bieten zum Beispiel offene Immobilienfonds. Sie sammeln das Kapital vieler Anleger ein und investieren es in größere Neubauten oder bereits bestehende Immobilienanlagen. Ähnlich wie bei Aktienfonds kann man schon mit dreistelligen Beträgen einsteigen und das Vermögen mittels Sparplänen aufbauen.

Illustration: Iza Buleczka
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Nachhaltige Immobilienfonds

Besonders interessant sind offene Immobilienfonds für Investoren, die neben der Geldanlage ein weiteres Ziel verfolgen wie etwa Umweltschutz, Aufbau öffentlicher Infrastruktur oder Förderung von sozialen Projekten. So sagt etwa Gaston Brandes, leitender Portfoliomanager bei Franklin Real Asset Advisors in Frankfurt über dieses sogenannte Impact Investing: „Gebäude und Dienstleistungen mit einem gesellschaftlichen und sozialen Zweck sind die Basis unserer Volkswirtschaft. Dazu gehören etwa Krankenhäuser, Pflegeheime, Schulen, Universitäten, Justiz sowie bezahlbarer Wohnraum. Immobilien aus diesem Segment können Diversifizierung, Gelegenheit für sozial wirkungsvolle Investitionen und bessere risikobereinigte Renditen bieten.“ Ein wichtiges Ziel sei eine „duale Rendite“: neben stabilen, langfristigen Renditen solle auch ein positiver Beitrag für Städte und Gemeinden geleistet sowie eine Verbesserung des ökologischen Fußabdrucks der gehaltenen Immobilien erzielt werden.

Auch von der demografischen Entwicklung können Anleger offener Immobilienfonds profitieren. Das europäische Statistikamt Eurostat rechnet, dass im Jahr 2050 rund 59 Millionen Menschen in der EU über 80 Jahre alt sein werden und alleine in Deutschland 4,5 Millionen pflegebedürftig. „Entsprechend steigt der Bedarf an medizinischen Einrichtungen und Immobilien zum länger selbstbestimmten Leben“, so Walter Seul, Manager des Living + Working Fonds der Finanzgruppe Swiss Life. Dazu zählen zum Beispiel Medizinische Versorgungszentren und Anlagen für Betreutes Wohnen.

Alternative REITs

Eine weitere Möglichkeit, in das Anlagesegment Immobilien zu investieren, sind REITs, Real Estate Investment Trusts. Sie sind eine an der Börse gehandelte, indirekte Immobilienanlage und zeichnen sich durch steuerliche und ertragstechnische Besonderheiten aus. So müssen sie 90 Prozent des Gewinns sofort an die Aktionäre auszahlen. In Deutschland sind REITs seit 2007 zugelassen. Allerdings unterliegen REITs wie andere Aktien oft Wertschwankungen. Für Rick Romano, Leiter Immobilieninvestments beim Vermögensverwalter PGIM Real Estate, bringen diese aber auch Vorteile. „In den vergangenen 25 Jahren haben REITs in Zeiten, in denen sie mit einem Abschlag von 10 Prozent oder mehr auf ihren Nettoinventarwert verkauft wurden, im Vergleich zu privaten Immobilienmärkten Dreijahresrenditen von 20 Prozent bis über 50 Prozent erzielt“, betont Romano. In diesem Jahr würden REITs mit einem durchschnittlichen Abschlag von 18 Prozent  gehandelt, manche sogar mit minus 40 Prozent. Das sei wie in der Vergangenheit eine gute Kaufgelegenheit.

Auch die Chancen für Direktinvestments in Immobilien steigen aufgrund schwieriger wirtschaftlicher Rahmenbedingungen. So ist laut des Immobilienportals Immowelt die Nachfrage nach Kaufimmobilien innerhalb eines Jahres um 17 Prozent gesunken, während 34 Prozent mehr Mietimmobilien gesucht wurden. Am stärksten betroffen waren Berlin und Hamburg. Risikobereite Investoren könnten bald sogar in Großstädten auf Schnäppchenjagd gehen

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