München ist die teuerste Stadt Deutschlands. Bestätigt wurde diese Aussage jüngst wieder durch die Schweizer Großbank UBS, die regelmäßig Immobilienmärkte auf der ganzen Welt untersucht. Was sie aber auch festgestellt hat: München droht eine Immobilienblase.
Was bedeutet das? Wer ein Eigenheim oder eine Wohnung erwerben möchte, die er selbst nutzt, ist nicht auf stetigen Wertzuwachs oder auf kostendeckende Erträge durch Vermietung angewiesen. Er kann die Lage nach Kriterien wie persönlichen Vorlieben oder vorhandenem Kapital auswählen. Wer aber Immobilien als Geldanlage nutzen möchte, muss genauer hinschauen. Die Zeiten des galoppierenden Marktwachstums sind vorbei. Doch immer noch gibt es attraktive Lagen und Objekte, die einen soliden und langfristigen Wertzuwachs versprechen – gewusst, wo.
Überbewertete Immobilienmärkte hat die UBS in Hongkong ausgemacht, außerdem in Toronto, Vancouver, London und Amsterdam, außer in München. In Stockholm, Paris, San Francisco, Frankfurt und Sydney fürchtet sie „größere Ungleichgewichte“. Zürich und Genf sowie Los Angeles, Tokio und New York zeichnen sich durch „hohe Bewertungen“ aus. Dagegen sind die Immobilienmärkte in Boston, Singapur und Mailand „fair“ bewertet, während der Immobilienmarkt in Chicago „unterbewertet“ ist. Für Deutschland bedeutet das: In München, aber mancherorts auch in Frankfurt („größere Ungleichgewichte“), werden derzeit zu hohe Preise bei Immobilien aufgerufen.
Hier hat sich die Preisschraube bereits überdreht. Weil Immobilienhändler wissen, dass sich gerade in urbanen Lagen Investitionen in besonders hochpreisige Objekte auch in besonderem Maße auszahlen, öffnet sich die Schere zwischen teuren und günstigen Lagen immer weiter. In schlecht erreichbaren Stadtrandlagen stagnieren die Wertzuwächse, während die Kaufpreise in angesagten Vierteln geradezu explodieren. Dazu kommen teils große Preisspannen bei Ausstattung und Gebäudezustand sowie hohe Preisunterschiede zwischen Neu- und Altbauten. So hat die Postbank in ihrem Wohnatlas 2018 ermittelt, dass eine 70-Quadratmeter-Neubauwohnung in den sieben größten Städten zwischen 71.000 und 166.000 Euro teurer ist als eine vergleichbare Altbauwohnung.
So entstehen Blasen, die platzen können: Das Risiko eines schnellen Preisverfalls steigt. Mancherorts lässt sich das ansatzweise schon beobachten. Nach Jahren hoher Preissteigerungsraten hat die UBS in den so genannten „Risikoblasenzonen“ ihrer letztjährigen Studie erstmals Rückgänge feststellen müssen. So sanken die Immobilienpreise in London, Stockholm und Sydney real um mehr als fünf Prozent. Für die Städte ist dieser Rückgang keine Katastrophe, langfristig werden sich die Preise mutmaßlich wieder erholen. Aber es zeigt, dass sich der Boom der vergangenen Jahren mancherorts relativiert.
Wer in früheren Zeiten Eigentum in Städten erworben hat, kann sich schon über einen immensen Wertzuwachs freuen. Und auch weiterhin werden Städte interessant bleiben. Denn sie sind für alle gesellschaftlichen Schichten jeden Alters attraktive Lebensorte. Familien freuen sich über kurze Schul- und Arbeitswege, Studierende über gute Konzerte und Partys, die stetig wachsende Seniorenschaft über das anspruchsvolle Kulturangebot und den engmaschigen öffentlichen Nahverkehr. Und alle nutzen immer stärker die reichlich vorhandenen Freizeitangebote, denn die freie Zeit wird mit der Automatisierung absehbar wachsen und als Ausgleich für hochqualifizierte Arbeit immer wichtiger. Mit Energie- und Verkehrswende wird auch die Lebensqualität in den Städten weiter ansteigen.
Wer einen langfristigen Wertzuwachs von urbanen Lagen möchte, muss sich aber auch dafür einsetzen, dass die Einwohnerstruktur lebendig und bunt bleibt. Die Ghettoisierung von einzelnen Gruppen, seien es Einwanderer oder betuchte Rentner, hat Städten noch nie gut getan. Politische Instrumente wie die Mietpreisbremse oder das öffentlich-rechtliche Vorkaufsrecht bei Immobilien sollen bedenklichen Entwicklungen entgegensteuern.
Was eindringlich zeigt: Wer in Immobilien investiert, übernimmt gesellschaftlich politische Verantwortung. Wer sich dessen bewusst ist und Investitionen gewissenhaft tätigt, kann sich über Erträge freuen, die sich in zweierlei Hinsicht auszahlen: moralisch wie auch monetär.
Illustration: Vanessa Melzner
