Klaffende Schere

Dezember 2017 | Die Welt | Geld

Klaffende Schere

In der Immobilienbranche häufen sich dubiose Praktiken. Umso wichtiger bei Investitionen in diese Anlageklasse sind vertrauenswürdige Partner.

Illustration: Agata Sasiuk
J.W. Heidtmann / Redaktion

Wo das große Geld zu holen ist, sind fragwürdige Geschäftspraktiken nicht fern. Der rasende Anstieg der Immobilienpreise in den Städten lockt neben seriösen Investoren auch immer mehr dubiose Gestalten in die Branche. Vor allem in den Metropolen boomt das Geschäft mit dem Wohnraum. Gewaltige 240,5 Milliarden Euro haben private und institutionelle Anleger im Jahr 2016 in deutsche Bürogebäude, Geschäftshäuser, Einkaufszentren und Wohnimmobilien investiert, teilt der Immobilienverband Deutschland (IVD) mit. Dabei eröffnet die Gier nach Rendite Raum für zweifelhafte Geschäftspraktiken, wie sie durch die geleakten „Paradise Papers“ bekannt wurden.

Etwa im Fall der Immobilienfirma Phoenix Spree: Subunternehmen der Hauptgesellschaft kaufen die Immobilien auf, vorwiegend in der Hauptstadt Berlin, renovieren sie, erhöhen die Mieten und verkaufen sie gewinnbringend. Die Gewinne werden kleingerechnet, indem die im ausländischen Steuerparadies sitzende Hauptgesellschaft die Subfirma mit horrenden Verwaltungsgebühren belegt. Eine weitere Steuervermeidungspraxis sind die so genannten Shared Deals: Weil nicht die Immobilie den Besitzer wechselt, sondern die Firma, der die Immobilie gehört, fällt keine Grunderwerbsteuer an. So geschehen etwa, als kürzlich das Sony Center am Potsdamer Platz für 1,1 Milliarden Euro verkauft wurde.

Käufer waren ein kanadischer Pensionsfonds und ein US-Investor. 66 Millionen Euro Steuern gingen dem Land Berlin verloren.

Ehrliche, die nicht am Ende die Dummen sein wollen, investieren anders: in selbstgenutztes Wohneigentum, faire Mietwohnungen oder in nachhaltige Immobilienfonds. Wer mit gutem Gewissen am Markt teilhaben möchte, hält sich am besten an Namen mit Tradition. Viele alt eingesessene Finanzdienstleister und Banken halten Immobilienfonds in ihrem Portfolio, die das Risiko streuen und deshalb auch vor einer Blasenbildung besser geschützt sind als die „Crash-Investoren“, die besinnungslos alles aufkaufen, was von der Reste-Rampe fällt.

Die große Herausforderung besteht darin, das Portfolio nach den individuellen Anforderungen auszurichten: Möchte man Rendite erzielen oder eher nachhaltig investieren? Geht es darum, im Ruhestand eine regelmäßige Ausschüttung zu haben? Oder möchte man eine Weitergabe an die nächste Generation vorbereiten? Ist das Immobilienvermögen breit genug gestreut, um Marktchancen zu nutzen und andererseits Risiken in einzelnen Klassen aufzufangen? Wann ist der richtige Zeitpunkt gekommen, um sich von dem einen oder anderen Objekt zu trennen?

Manche Insider sehen etwa den Markt in den deutschen Metropolen ausgereizt, er ist förmlich ausgewrungen. Längst hält dort die Lohnentwicklung nicht mehr Schritt mit den Mieten oder Kaufpreisen für Wohneigentum. Die Schere zwischen Einkommen und Lebenshaltungskosten geht auseinander. Es ist für viele noch eine Frage der Zeit, bis der Trend zurückschlägt. Die Provinz rückt zunehmend in den Fokus der Immobilieninvestoren. Dort gibt es noch leerstehende Häuser in den Zentren, eine schnelle Internetverbindung, massenhaft Bauplätze für Eigenheime und eine Verwaltung, die Baugenehmigungen werden schnell erteilt – dies alles können geldwerte Vorteile sein.

Die kleinen und mittleren Städte werben um Zuzügler – und um Investoren. Wer Mehrfamilienhäuser in den so genannten B- und C-Lagen erwerben möchte, sollte sich professionelle Hilfe hinzuziehen: Wichtig ist eine realistische Bewertung der Lage, die langfristig sichere Mieteinnahmen gewährleistet. Dazu gehören ein gutes Finanzierungskonzept und ein Überblick über anstehende Renovierungs- oder Instandhaltungskosten.

Wer nicht alles auf eine Karte setzen möchte, kann auch diversifizieren: Er kann entweder Anteile an einem Immobilienunternehmen erwerben, an einem Immobilienfonds oder eine Direktinvestition gemeinsam mit anderen tätigen. Letzteres wird auch „Crowdinvesting“ genannt. Dabei schließt man sich über eine Internetplattform mit anderen Anlegern zusammen und bringt die notwendige Summe für Bestandsimmobilien oder Bauprojekte gemeinsam auf. Diese sogenannte Schwarmfinanzierung funktioniert für den Einzelnen deshalb bereits mit kleinen Summen. So kann man in mehrere Immobilienprojekte gleichzeitig investieren, ohne viel Kapital aufbringen zu müssen.